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杭州新西湖小镇项目融资申请
 时间:2013/10/14 10:24:19

杭州新西湖小镇项目融资申请

 

一、借款项目基本情况

1、项目区位及规划介绍

杭州:杭州浙江省会,浙江省政治、经济、文化、科教中心,是中国著名的旅游城市和历史文化名城,有“人间天堂”的美誉。杭州市总面积16596平方公里,下辖8个市辖区、2个县,代管3县级市,常住人口870万人,其中城镇人口640万人,占比73.5%,外来人口235万人,占比27%

     2012年杭州市实现生产总值7803.98亿元,排名全国第九位,人均GDP9万元(约1.4万美元)。在经济结构方面,服务业比重占比超50%,其中新兴服务业发展势头良好,电子商务、信息软件业、文创产业、金融增加值均高于GDP增幅。实体经济不断壮大,先进装备制造业、新能源、节能环保、生物医药等四大产业实现增加值1405.13亿元,增长10.3%。企业竞争力增强,全市50家民营企业入选2012年中国民营500强,入选数量连续10年居全国城市首位,营业收入超百亿工业大企业大集团达16家。

      强劲的经济发展和对外来人口的强力吸引,支撑了杭州的房地产市场发展。2012房地产调控政策虽然从紧,杭州市区新建商品房成交85436套,共906万平方米20102011年有明显增长,其中商品住宅成交70249套,共763.5万平方米。

余杭:余杭位于杭州市西北部。200122日,经国务院批准,撤销余杭市,设立杭州市余杭区。撤市设区后,余杭成为大都市杭州的一个新区,充满生机和活力的地域和区位优势凸显2010年底,余杭人口近90万人,下辖14个街道、6个镇

在城市大发展的背景下,余杭的经济也得到了长足发展,在科技园区建设以及高新技术、电子商务等产业方面获得了长足的进步。2012年,余杭实现GDP834亿元,人均GDP9.3万元。

余杭组团位于杭州主城区西部,是以湿地等自然景观为特色的西部高教和科研基地、人居环境良好社区,是“住在杭州,游在杭州,学在杭州,创业在杭州”重要组成部分。2012年,余杭房地产成交面积293.66M2,共27459套,成交均价10187/ M2,成交面积同比增加109.49%,住宅成交面积280.24M2,共26063套,成交均价10083/ M2,成交面积同比增加122.11%

2、项目介绍

1)地理位置

新西湖小镇项目位于杭州市余杭区中泰乡。东至中泰中心小学,南至杭昱公路,西至石鸽良种场土地,北临杭徽高速公路,距离市中心黄龙体育中心24公里,距离余杭镇约5公里。项目区位图如下:

区位图如下:

 

(图一):高比例地图,B处即为项目所在地

 

(图二):低比例地图

 


 

项目驾车沿天目山西路到城市核心区(嘉华国际大厦),距离约24km,平均行程约半小时。

该项目周边配套较为完善,咫尺中泰小学(浙江省示范小学)和中泰中学,紧邻中泰卫生服务中心、好亿购超市以及余杭合作银行。紧邻该项目的公交367路和311路可直达杭州市中心,本项目北侧即为政府规划的新西湖片区,该片区建成后,将几大型主题乐园、风情小镇、温泉板块、二家五星级酒店、环湖十大公园为一体,为本项目更为增光添彩。

项目周边配套及北侧新西湖鸟瞰图如下:


 

2)经济指标及证照情况

借款人于200612月与杭州市国土资源局余杭分局签署了《土地出让合同》,土地出让款为12300万元。根据后续取得的土地证以及其他相关证件,该宗地占地面积为126000平米(约190亩),总建筑面积约38.4万平米,其中地上面积30.2万平米,地下面积8.2万平米。主要经济指标如下表所示:

 

 

经济指标表

序号

名称

技术指标

1

总建设用地面积(㎡)

126000

2

总建筑面积(㎡)

384210.08

 

其中:地上

301827.22

 

      地下

82382.86

 

住宅面积

285879.48

 

        90平米以上

93606.29

 

        90平米以下

192273.19

 

商业面积

4945.75

3

住宅总户数

2997

4

停车数量(辆)

1953

5

绿化率

30.1%

6

建筑密度

27.83%

 

 

 

 

 

 

该项目分期情况及主要证照如下:

分期

楼号

证照

编号

建筑面积/平米

可售面积及户数

 

--

土地证

杭余出国用(2007)第119-1271号

126000

 

 

--

用地证

200701519016

126000

 

一期

1-12

工程规证

建字第200801519001号

109473.74

66561.41(712户)

 

施工证

330125200802040101

109473.74

 

二期

13-14

工程规证

建字第200801519005号

58486.3

50434.1(572户)

 

施工证

330125200807250201

58486.3

 

四期

15-16

工程规证

建字第200801519004号

12670.98

58387.04(704户)

 

施工证

330125200909230101

12670.98

 

17-23

工程规证

建字第200901519008号

69383.29

 

 

施工证

330125200910270301

69383.29

 

五期

24-25

工程规证

建字第200801519003号

59276.86

53142.46(526户)

 

施工证

330125201005140201

59276.86

 

三期(联排别墅)

26-34

工程规证

建字第200801519008号

36893.96

23157.32(103户)

 

施工证

330125200809230301

36893.96

 

35-36

工程规证

建字第200901519003号

5437.92

 

 

施工证

330125200909180101

5437.92

 

六期

37-38

工程规证

建字第201201519004

40961.38

36139.83(380户)

 

施工证

330125201211010901

40961.38

 

3、项目投资

该项目由中国联合工程公司设计,东方建设、长城建设及大华建设分段施工。项目分六期开发建设,该项目总投资为13.5亿元,目前已实现投资12.32亿元,未投资1.18亿元。其中项目56期计划总投资2.58万元,已投资1.4亿元,投资比例超过 54%

二、开发及销售进度

该项目1-4期已经封顶并完成外立面及内部设施的安装,5期目前预计在20134月份封顶,6期目前已经达到地上三层,预计于2014年年中封顶。

该项目实景图如下:

 

 

 

5)产品定位及销售情况

该项目产品分为两类,一类是普通住宅,一类是联排别墅,该项目的3期即为联排别墅产品。普通住宅面积大部分在100平米以下,面向城市刚需。

该项目预计销售收入18亿元。该项目1-5期已取得预售证并实现销售12亿元,。六期已于2013年4月份取得预售证,准备开始销售。

前期存量未售房产约150套,市值约1.5亿元。此外车位及储藏室市值约1.5亿元。另在建面积约4万平米,市值约3亿元,现房及在建房产总价值约6亿元。

 

三、融资需求

56期资金缺口为1.2亿元,按照借款1亿元,归还交通银行5000万元借款计算,借款用于56期的为5000万元,项目开发资金缺口0.7亿元。

56期全部实现销售时,预计可实现销售6亿元,完全能满足归还两年借款本息和工程建设资金缺口支出。

 

四、融资方案 

浙江清水湾置业有限公司(以下简称“清水湾公司”或“借款人”)向贵公司提出借款申请:

(1)借款金额:不超过1亿元

(2)借款期限:24个月

(3)借款用途:偿还银行借款;用于借款人开发的位于浙江省杭州市余杭区的新西湖小镇项目5、6期的开发建设。

(4)借款人以用款项目6期土地。(规划可售住宅面积3.6万平米)以及1-5期未售的住宅(建筑面积预计为1.2万平米,其中普通住宅1万平米,联排别墅2000平米)为其履行义务提供担保,抵押物评估价值为18382万元,抵押率54%。

(5)同时,借款人股东华门控股有限公司为借款人履行义务提供不可撤销的连带责任保证担保,华门控股的实际控制人徐群为借款人履行义务提供无限连带责任担保。

(6)融资年利率根据贷款具体方案确定;

(7)还本付息方式:按季付息,到期还本并支付最后一次利息;

(8)提前还款安排:借款期限届满12个月后,借款人可申请一次性还本付息。

(9)资金用途:偿还交通银行借款约5000万元,剩余部分用于借款人开发的位于浙江省杭州市余杭区的新西湖小镇项目5、6期的开发建设。

 

五、还款保障

还款来源:用款项目6期的销售收入,1-5期未售部分的销售收入以及借款人实际控制人的其他资金统筹。

6期的可售面积为3.6万平米,按照借款人销售时每平米提取4000元解押保证金,则6期在销售70%时,保证金可覆盖借款本金。

同时,1-5期其他未售物业在销售时,按照普通住宅每平米4000元,联排别墅每平米7000元支付解押保证金。

 

 
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