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海航集团—天津宁河项目融资说明
 时间:2013/10/14 10:11:03

   海航集团天津宁河项目融资说明

企业背景

海航集团于20001月经国家工商行政管理局批准组建,是一家以航空旅游、现代物流和现代金融服务为三大支柱产业的现代服务业综合运营商,产业覆盖航空、物流、金融、旅游、实业、基础设施、装备制造和其他相关产业。目前,海航集团资产规模2665亿元(加上管理资产1545亿元,集团总资产超过4200亿元),总收入逾1000亿元,为社会提供近12万个就业机会。

[1]海航航空是海航集团旗下核心支柱产业集团,对旗下航空运输企业和航空相关企业实施产业管理。 海航航空以航空运输企业群为主体拓展全球布局,以航空维修技术(MRO)、通用航空(航校)、商旅服务(销售)、地面支援、航空物流等配套产业为支持打通全产业链,通过金融投资和新兴业务带动,目标打造成为立足中国、面向全球、服务品质与企业规模均进入全球行业前列的大型国际航空集团。 截至20126月底,公司总资产超1200亿元,旗下航空公司机队规模逾270架,开通国内外航线500余条,通航城市130余个。下辖成员公司包括:大新华航空、海南航空合并四家、天津航空、祥鹏航空、西部航空、香港航空及香港快运、扬子江快运、土耳其myCARGO、大新华航空技术、土耳其 myTECHNIC、海南航空学校、海航航空销售、大新华百翔物流、海航汉莎技术培训等。

大新华物流是中国首家致力于构建海陆空综合物流、物流信息网络及大型制造业一体化的全球物流综合服务运营商,业务涵盖第三方支付、大型交易中心、物流咨询、物流IT、集装箱运输、散杂货运输、油轮运输、特种船运输、造修船、船舶配套等领域,自有船舶36艘。截至2011年年底,大新华物流旗下金海重工手持订单量位列世界船企第11位、国内2.

今天的海航事业已经超越了国家、肤色、民族、信仰、文化、语言等界限,遍布全球,不断从成功走向优秀,从优秀走向卓越,并逐步成长为受世人尊敬的企业。今天的海航人秉承着相同的海航精神价值体系,以为了人类的幸福与世界的和平为共同理想、以天佑善人、天自我立、自我主宰为共同信仰、以大众认同、大众参与、大众成就、大众分享为共同追求、以诚信、业绩、创新为共同理念。展望未来,全体海航人将为创建世界级企业和世界级品牌的伟大目标不懈奋斗。

集团管理团队

陈峰1953年生,高级经济师,1984年毕业于联邦德国汉莎航空运输管理学院,1995年获得荷兰马斯特里赫特管理学院工商管理硕士学位;2004年获得美国哈佛大学商学院高级管理毕业证书。曾在民航总局、国家空中交通管理局工作多年,后担任海南省省长航空事务助理职务。陈峰同志曾当选中国共产党第十六次、十七次全国代表大会代表;中国人民政治协商会议第十届、十一届全国委员会委员。现任中国企业联合会、中国企业家协会执行副会长;中华全国工商业联合会第九届常务执行委员会委员(执常委);海南省企业家协会会长;海南省工商联(总商会)会长。现任海航集团董事局董事长。

王健1961年生,工商管理硕士。毕业于中国民航学院航空经营管理专业,曾在中国民用航空总局计划司工作,期间在日本航空公司(JAL)留学,获AOTS和日航颁发的毕业证书,在航空运输领域具有较高的理论水平和实践经验。现任海航集团副董事长兼首席执行官。

李先华1963年生,原籍湖北荆州,1985年加入中国共产党,硕士研究生学历,1986年毕业于武汉大学管理学院,先后在国家物价局、海南省航空公司、海南航空股份有限公司、海航集团有限公司工作,从事或分管过行政办公、计划财务、法律事务、证券事务、资产经营和资本运作等工作,现任海航集团董事局董事、海航集团有限公司执行总裁。

谭向东,海航集团董事局董事、海航资本控股有限公司董事长。

刘嘉旭,海航集团董事局董事。

陈文理,海航集团董事局董事。

HYPERLINK "http://baike.baidu.com/view/366390.htm",海航集团董事局董事。

五大产业集团

海航航空

[2]海航航空控股有限公司(简称海航航空)是海航集团旗下核心支柱产业集团,对旗下航空运输企业和航空相关企业实施产业管理。公司目前总资产超1200亿元,旗下航空公司机队规模逾230架,开通国内外航线500余条,通航城市130余个。下辖成员公司包括:大新华航空海南航空合并四家、天津航空、祥鹏航空、西部航空、香港航空及香港快运、大新华航空技术、海南航空学校、海航航空销售、大新华百翔物流、海航汉莎技术培训等。

海航航空以航空运输企业群为主体拓展全球布局,以航空维修技术(MRO)、通用航空(航校)、商旅服务(销售)、地面支援、航空物流等配套产业为支持打通全产业链,通过金融投资和新兴业务带动,目标打造成为立足中国、面向全球、服务品质与企业规模均进入全球行业前列的大型国际航空集团。

海航实业

海航实业是海航集团旗下重要产业板块之一,业务涵盖房地产开发、零售百货、机场运营、物业投资与管理、工程建设等领域,致力于通过实体企业经营与金融投资运营的有机结合,打造国际领先的基础产业及其关联产业的投资管理集团。截至20126月底,海航实业总资产规模超过1650亿元人民币,旗下拥有4家上市公司(海岛建设股份600515、美兰机场HK00357西安民生000564、易食股份000796)、15家成员机场、400家商业门店,机场年旅客吞吐量近3000万人次,为社会提供就业岗位超过42000个。

海航资本

海航资本控股有限公司是海航集团核心产业集团之一。海航资本立足通过优势产业领域的投资银行服务,以及多元金融工具的组合与创新为广大客户提供综合金融解决方案,承担区域及国家经济发展的历史责任,开创一个无可限量的金融消费市场。

海航资本拥有投资银行、租赁、保险、信托、证券、银行、期货、基金、保理等传统及创新金融业务。海航资本致力于打造境内外两个平台,发展虚拟金融与实体金融,突出核心主业,抓住中国金融变革机遇,优化配置现有资源,对旗下各金融业务实施差异化管理,已形成完整的金融产业链条,为客户提供全方位的综合性金融解决方案。

作为集团产融结合整体实施平台,海航资本依托海航集团的资源及产业优势,综合利用旗下门类齐全的金融服务工具和产品,强化创新能力和协调能力,为集团内外部企业提供定制化的综合金融服务,协助客户最大幅度提升业务拓展能力和股权价值,形成自身竞争优势,实现综合收益。

截至20126月底,海航资本资产规模超过2400亿元,拥有各类成员公司近30家。金融业务服务网点遍及北京、天津、上海、深圳、香港、新加坡、悉尼等30个大中城市.

海航旅业

海航旅业控股集团有限公司(简称海航旅业)于20073月在北京成立,是海航集团的六大产业集团之一,是海航集团三大战略业态之一——航空旅游业的核心企业,负责整个海航集团旅游产业链的资源整合和业务拓展。


海航旅业主营业务涵盖航空、旅游、酒店、类金融、IT及互联网产业等五大类别,拥有首都航空、金鹿公务、首航直升机、大新华运通控股、海航酒店、海航易生、通汇货币、易生基金、海航信息、百成信息、易建科技、东方慧思等12家成员企业,运营84架飞机、55家旅行社(办事处)、42家易生分子公司和34家货币兑换门店。海航旅业以一卡一网一中心为核心发展战略,创新商业模式,搭建旅游产业链服务网络,网聚并释放购买力资源,打造现代旅游新经济体,致力发展成为国内最大、国际领先的现代旅游综合服务提供商。

海航物流

大新华物流集团是海航集团三大支柱产业之一,是中国首家致力于打造海、陆、空一体化物流产业形态的新锐企业。

大新华物流集团依托海航集团强有力的战略支持和丰富的航空运输资源,走自主发展与资本运作相结合的道路,旨在发展成为立足中国、业务覆盖全球、交通工具与网络渠道相结合、集海陆空运输方式于一体的全球综合物流运营商及门对门服务网络供应商,满足市场全方位的快捷、便利、安全、可靠的服务需求,成为一家全球知名的全球综合航线运营与地面客户端服务于一体的现代综合物流企业。

大新华物流集团在上海市注册成立,目前已成立7家海运公司、2家造修船公司、1家航空货运公司、1家地面物流公司、3家码头公司、1家船舶管理公司、1家置业公司,并已在国内铺设20家一级网点和23家代理办事处。

其他产业

海航集团的其他产业还包括海航新华文化(控股)集团有限公司、海航集团财务有限公司、海航神鹿新能源控股有限公司、三亚航空旅游职业学院、长沙南方职业学院、海南海航航空进出口有限公司、海航集团香港有限公司等。

 

海航集团旗下大通建设发展集团有限公司简介

天津市大通建设发展集团有限公司(简称大通建设集团)是1997年成立的民营企业,注册资金2亿元人民币,截止到2004年年底,固定资产总额已超过10亿元人民币。

大通建设集团自创办之日起,就以“创新生活空间”为企业宗旨,立志做专业化的地产企业,经过八年稳健、持续的发展,逐步形成了比较完善的产业布局,成为了拥有10家控股子公司的大型企业集团:分别涉足房地产开发、商业地产经营,建筑环境设计、装饰工程、专业物业管理、专业清洁服务、住宅产业化系统研发等相关领域。
     八年来,大通建设集团及其所属的企业群体,怀着对员工、对社会、对消费者的责任感,以“客户价值最大化”为导向,开发了“大通”系列产品:如大通公寓、大通时尚花园、大通绿岛家园、大通商贸广场、大通会馆等等,并凭借自身在产品开发理念、规划设计、环境营造、工程施工、配套设置、销售服务、物业管理等方面的综合优势,得到了政府、社会各界的肯定以及消费者的信任,取得了一系列荣誉。如:大通建设集团自2001年以来连年获得“天津市房地产开发信誉度AAA企业”称号,连年进入“天津市百强私人企业”的行列等;大通时尚花园获得2002年“十大明星楼盘”称号、2002年天津房地产“精品楼盘”称号,被天津市政府评为二十一世纪康居示范工程住宅小区;大通绿岛家园进入了“2004年中国最具影响力楼盘100强”等等。 
     2005年是大通建设集团实现跨越式发展的关键一年,除了国际商场的重新开业之外,还将开发大通“复兴之门”、大通“小白楼商业地产”项目、大通“鞍山道”项目,以及第一个旅游地产项目——大通“山水郡”。大通建设集团正在向天津市乃至全国最有影响和特色的房地产企业的目标迈进。
    随着公司的稳健成长,大通建设集团已经具备了较为完善的法人治理结构和健全、合理、有效的重大经营决策程序及内部控制制度。形成了“以德为先,公开、公平、公正”的用人机制,提高了企业的凝聚力;不断完善了“专业化、职业化、规范化”的管理体制,逐步形成了“彼此尊重、人企合一”的企业文化。

大通建设集团将始终遵循“诚信、服务、务实、创新”的企业精神,为客户提供最满意的产品和服务,为股东创造满意的回报,吸引和培养最优秀的员工,获得同行的尊重和敬佩,为推动社会进步做出自己的最大努力。

 

项目决策背景

外部环境

天津是中央直辖市,环渤海地区经济中心,中国北方最大的沿海开放城市。进入新世纪,天津滨海新区纳入国家发展战略布局,是继深圳经济特区、上海浦东新区之后,又一带动环渤海区域发展的经济增长极。中央确定天津市发展定位为:国际港口城市、北方经济中心和生态城市。

天津市总体发展规划是双城双港,相向拓展,既中心城区向东拓展,滨海新区核心区向西拓展。从下图看到,本项目处于城市发展的重点方向。

 

宁河县位于天津市东北部,地处京津唐大城市群中间地带,面向广阔的华北、东北平原,县城芦台镇距天津市区60公里,距北京160公里,距唐山40公里,距天津经济技术开发区40公里。县区总面积1031平方公里。同时,丰富的水资源和地热资源也为宁河开发高端地产项目和旅游度假项目提供了先天的优势。宁河境内数十条铁路、高速、快速路网交错编织,为区域与外界创造了极佳的物流和沟通环境,总计近20条的高速路网分别发散至天津市区、滨海新区以及唐山曹妃甸不同方向,奠定了区域高速发展的成长力基础。

 作为滨海新区建设发展中的重要节点区域,宁河在天津整体建设中的重要性日益显露。自塘沽、汉沽、大港三区合并为滨海新区之后,除三区之外的其他周边区域也都受到了一定程度的政策拉动效应,而作为相对发展滞后的宁河更是体现出了超越其他区域的成长速度。2009年,天津市26个重大产业项目落子宁河,宁河新城标志性工程的落成均意味着这里将呈现一个全新的综合性城市区域,而随着滨海新区经济总量的不断扩张和建设速度的提升,距离滨海新区、距离空港的近在咫尺的宁河必将受到众多利好消息的直接辐射 。

 

 

坚定不移地扩大对外开放,坚定不移地扩大招商引资,坚定不移地继续改善投资环境,是宁河经济社会持续发展的永恒主题。作为天津东部沿海发展带的重要组成部分,宁河县自觉融入天津三个层面联动发展格局,按照立足宁河,面向京津唐,服务环渤海,加快发展互动相融的对接经济、服务经济,努力把宁河建成滨海新区的延伸区、曹妃甸工业区的配套区、为周边大城市综合服务的卫星城,成为全市基本实现现代化的地区之一的发展定位,积极实施配套带动战略,抢抓新机遇,迎接新挑战,全力推进科学发展、和谐发展、率先发展。作为先期进入宁河地区的我们更加会迎来政策的优惠与发展后的丰厚果实。

宁河现代产业区位于宁河县西南部,规划占地面积40平方公里。现代产业区区位优越。居滨海新区核心区、天津中心城区和新四区、北京、唐山和曹妃甸中心位置。距北京120公里,天津 市区10公里,唐山65公里,曹妃甸120公里。产业区紧邻东丽湖,距空港物流加工区8公里,天津开发区西区12公里,天津滨海国际机场13公里,天津港45公里。产业区交通便利,津芦公路、京津塘二线、津宁高速公路穿区而过。津蓟高速延长线、唐津高速公路、金钟河快速路、津汉公路等公路环绕产业区。宁河现代产业区将自觉融入滨海新区、天津中心城区、新四区和周边城市发展,按照天津市城市总体规划和宁河县城乡总体规划,建设综合服务区、物流仓储区、现代制造加工区、航空等功能区。引进大集团、大公司、大企业兴办重大项目,努力成为宁河跨越发展新的支点和增长极。

项目概况

项目位于天津东丽、北辰、宁河三区交界处毗邻滨海新区,介于七里海与东丽湖之间,永定新河南侧,得天独厚的地理位置优势使得本案具备了良好的自然区位条件和便利的易达性基础。

项目为宁河现代产业区综合发展区的起步区,距离天津市区20公里,距离北京120公里,距离唐山65公里,距离曹妃甸120公里。距空港物流加工区8公里,距天津机场13公里,距天津开发区西区12公里,距天津港45公里。

随着天津市的快速发展,中心城区、滨海新区都面临前所未有的发展机遇。天津市发展战略中提出在京津发展轴上重点打造高端装备制造业的产业发展思路,从而提高区域经济的竞争力。宁河县作为中心城区和滨海新区产业发展的直接腹地,又正位于京津发展轴上,其所处区位使之成为中心城区和滨海新区产业升级和产业转移的重要空间载体。现代产业区的发展不仅具备便捷的对外交通联系,更是京津产业发展轴上的重要节点,紧邻空港物流加工区、滨海高新区、开发区西区等重要产业区,应借中心城区产业转移和滨海新区开发开放之势,发挥产业集聚效应,发展高端装备制造业。宁河县现已跨入经济快速发展期,经济的高速发展增加了产业用地对于空间的需求。在宁河西南部、永定新河南侧,规划建设现代产业区,接受中心城区及滨海新区的辐射,融入区域发展,形成促进宁河产业发展和升级的核心载体,并且随着京津高速公路的建成通车和津宁高速公路的投入施工,更加方便现代产业区与外围区域的联系,实现宁河县经济又好又快发展。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• 四至范围:

近临(周边):规划用地东北临京津高速公路,西北临规划中的津宁高速公路,南接规划主干道三,西联津芦公路,东南联津岐公路。

 

 

 

 

 

 远临(3KM内):北临七里海湿地国家自然保护区,南临东丽湖自然风景区,西临宁河现代产业区,东临宁河行政中心卢台镇。

 

• 项目现状

基地总用地面积(即土地挂牌面积):约31.7公顷,合475亩左右。基地西南角有一块三角形地块目前用地权属于东丽区,规划将其置换成本案用地后,总用地面积约32.8公顷,合492亩左右。可用地面积:南侧退主干道三20米的道路绿化带,西北退次干道六10米的道路绿化带。基地中央规划一条道路红线20米宽的西北——东南向的城市道路。可用地面积约为26.9公顷,合404亩。

基地地势平坦,现状用地无水渠、沟壑等不良地形因素,地质情况良好。

高压线沿整个产业区内自西向东有双回220kV高压线,自西北向东南沿行政边界有同塔双回500kV高压线穿过规划区域。对本起步区影响不大。

 

项目周边配套

(一)交通状况

     项目所在区域位于两条高速公路立体交叉点位置,近期车行便捷,中远期公共交通非常便利。距离天津市区20公里,距离北京120公里,距离唐山65公里,距离曹妃甸120公里。距空港物流加工区8公里,距天津机场13公里,距天津开发区西区12公里,距天津港45公里。

     区域内现有京津高速、津宁高速、津芦公路、志成道延长线、津歧公路等12条高快速路,正在规划中的区域内14条轨道交通线路有两条直通项目所在地,会让未来的出行更加效率与环保。

 

 

• 配套设施

项目区域现属于宁河现代产业区综合发展区的起步区,目前周边配套设施较为稀少,但已在规划中做出具体要求,学校、医院、购物中心、文体活动中心、银行、邮局等都将分布于起步区周边3公里范围内。项目紧贴东丽湖发展区,整体区域即将形成超大型生态居住社区,区域中将会配套各种便利的生活设施及配套设施等。两片区强强联合,必将为此区域良好的生活配套,打造生活便利的生态居住区。

项目所在县域共有中小学校96所,学生65700名,教职员工5034名。芦台一中为市级重点中学。全县14个乡镇均实现了普九达标。成人和职业教育培训各类人员45万人次。全县拥有文化艺术中心、大剧院、青少年宫等大中型文化娱乐场所47个。群众性文体活动蓬勃开展,花会调演、田野艺术节、花灯展览已成民间传统。14个乡镇283个村全部接通无线广播,有线电视入网达到23000户。县内有体育馆、游泳馆各一座,标准田径场8个,小运动场30个、篮球场183个、排球场15个。医疗卫生工作不断加强,防病灭病水平显著提高。全县共有县级医院2个,中心医院6个,卫生院16个,防病站等预防保健机构6个,医务人员1104人,其中具有主治医师以上职称的259人,乡村医生550人,拥有万元以上的医疗设备195台,床位550张。宁河县医院为二级甲等医院。

项目周边自然人文环境

项目位于市域生态廊道范围,周边生态条件丰厚,优势巨大。东丽湖、永定新河、黄港水库风景区、七里海、 潮白河等生态核心或廊道为基地提供了极为优越的生态优势。

    其中国家级自然保护区,还是世界著名三大古海岸之一的七里海湿地距离本项目近在咫尺,国家二级保护鸟类20多种。野生动物10余种。风光秀丽,空气清新。负氧离子极其丰富,其含量每立方厘米3000个,高于天津市中心区近100倍,每天制造氧气500万公斤,可满足685万人的生命需求,是京津地区的最大绿色肺叶天然氧吧。刚刚获批的七里海国家地质公园即将成为区域内旅游开发的热点。

大市政配套

宁河项目道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯、供电、燃气、供热等市政配套方案

一、对外交通环境

规划区对外联系便捷,有京津高速公路、津宁高速公路、蓟汕

联络线、津芦公路通过。在规划区周边设有京津高速公路与津榆公

路、京津高速公路与津岐公路、津宁高速公路与志成道延长线三处

高速公路出入口。规划主干路三向东西延伸,分别与津榆公路、津

岐公路相连,进一步加强了规划区对外交通联系。规划区内部道路系统由条主干路、条次干路、23 条支路的三级路网组成。主干路是各功能区之间的联系道路,构成了产业区路网的主骨架,其主要功能是连接各功能区与出入境道路。规划形成 一横四纵的主要道路体系,一横为主干路三,四纵为津芦公路、主干路一、主干路二、津芦公路和主干路四。

二、给水工程

规划区规划水源为外调引滦水,用水规划引自尔王庄水库,在规划区设水厂1座,规模6.0万立方米/日,占地公顷。近期建设可考虑

地下水,水厂一期规模万立方米/日。考虑水资源的紧缺及可持续发展,规划污水厂内建再生水厂,提供规划区内绿化、消防、景观、冲洗道路及工业生活低质用水等。给水市政管网已经引至项目地界,施工及投入使用后由地下井水提供。

三、排水工程

规划区内规划1座污水处理厂,设计规模为4.0 万立方米/日,规划与再生水厂合建,占地10公顷,污水厂一期建设规模2.0 万立方米/日,排水由津唐运河进金钟河。根据管网布局,规划区内规划座雨、污水合建泵站,占地7000 平方米/座;规划座津唐运河调蓄泵站,占地4000 平方米/座,雨水由管道分区收集,排入津唐运河。排水市政管网已经引至项目地界,

四、电力工程

规划区电源近期建设可由潘庄110千伏变电站和造甲城现状35千伏变电站引入,远期由规划大王台220 千伏变电站引入。施工阶段提供1315KVA变压器。 

五、燃气工程

规划燃气接自宝静高压至汉沽高压管道,规划区内规划一座高中压调压站及燃气抢修站,占地5000平方米,燃气中压管道沿规划区

内主要道路敷设。通过中低压调压站进入用户,规划燃气管道简捷、合理,便于用户使用,企业可根据需要自设调压设施。近期规划区用气由西堤头高压管线延伸至规划区,或由压缩天然气撬车运至规划高中压调压站解决。

六、电信规划

为形成一个局所分布合理、技术先进、功能齐全、汇接灵活的多手段、多层次、数字化的电信网络,大力推进三网合一,规划1座电话交换局,规模8万门,占地4000平方米。规划1座模块局,2

/座,占地2000平方米/座,与公建合建。目前管委会尚未实施。

七.邮政规划

为满足居民需要,承接收发信件、汇款、报刊发行、邮寄包裹、特快传递等各项服务,规划区内设2座邮政支局,占地2000平方米/座,与公建合建。合理设置邮政所,使其服务半径缩小至0.7公里/处,目前管委会尚未实施。

八、供热规划

为节约能源并提高能源的使用效率,规划区内规划1座集中供热

锅炉房,规模为420兆瓦,占地4公顷,一期建设规模为205兆瓦,远期可考虑并入东北郊热电厂供热分区。沿规划区内规划路敷设热力管,目前管委会尚未实施。

九、中水工程

考虑水资源的紧缺及可持续发展,规划污水厂内建再生水厂,提供规划区内绿化、消防、景观、冲洗道路及工业生活低质用水等。 解决居住、公建及工业供热需求,目前管委会尚未实施。

配套接入成本

 

配套项目

建筑面积

平米单价成本

合计

给水

323388

25

8084700

排水

323388

19

6144371

电力

323388

110

35572680

中水

323388

25

8084700

燃气

323388

48

15522624

供热

323388

117

37836396

小配套费

323388

70

22637160

总计

 

414

133882631

 

规划控制指标

 

项目

指标

备注

用地性质

 

住宅用地

总用地面积

522

其中

净地面积

404

代征地面积

118

地上建筑面积

323388

万平米

其中

住宅

307888

平米

写字楼

0

平米

商业

15500

平米

地下建筑面积

54000

平米

其中

地下车库

36700

平米

人防及配套

17300

平米

容积率

1.2

 

控制高度

54

建筑密度

17.73

%

绿化率

40

%

停车位个数

2283

 

周边在售项目的主要指标 

楼盘名称

夏阳溪韵风景湾

朗锯天域·(二期)维尔蓝堤

朗钜天域·(三期)意风观湖

万科东丽湖·北岸别墅

用地面积(万㎡)

10.7

5.4

2.7

7.45

建筑面积 (万㎡)

5.5

8.2

7.4

3.3

总套数(套)

263

二期694套、三期共426

253

容积率

0.51

1.5

2.7

0.45

产品类型

双拼、联排、独栋

5层洋房、7层电梯多层、小高层

高层

联排

主力户型

联排:196-210

双拼:187-233

独栋:320

洋房:120-130

多层:

60-140

184-427

开盘时间

20069

200711

200910

20099

销售价格(元/㎡)

联排均价:9200

双拼均价:12000

独栋均价:21000

均价:7000

均价:7000

均价:14000

开发商

天津亿兆投资发展有限公司

天津朗钜地产有限公司

深圳朗钜地产有限公司

天津万科地产有限公司

夏阳溪韵风景湾

朗锯天域·(二期)维尔蓝堤

朗钜天域·(三期)意风观湖

 区域内表现最好的各案状况——东丽湖·万科城

项目名称

容积率

建筑面积

建筑形态

供应数量

热销户型

销售均价

销售情况

东丽湖万科城一期别墅

0.33

6.4

独栋别墅双拼别墅

300

独栋:220-270

联排:250平米

独栋23000/

联排20000/

售罄

东丽湖万科城二期

0.9

12

多层洋房高层

2000

90-110

均价6000/

售罄

东丽湖万科城三期

0.62

5

联排

双拼

498

281

双拼:250-170

联排:170-220

均价10000-18000/

售罄

东丽湖万科城四期北岸别墅

0.45

3.38

联排

254

180-397

均价10000-14000/

部分在售

东丽湖万科城五期

1.77

55

高层

2500

90

均价6500/

已售罄

项目在度过前期的市场培育期后,销售局面迅速打开,近两年项目销售是量价齐升。随着万科、朗钜开发项目的日渐成熟,华侨城、恒大地产的跟进开发,东丽湖区域将形成展开新一轮的开发热潮,市场成熟度与区域吸引力都将得到提升,由于本项目临近东丽湖片区,毕将受益于东丽湖区域开发。

周边在开发项目

华侨城项目简介:华侨城项目由深圳华侨城集团投资建设,位于丽湖沿岸,总占地面积6000亩,总投资50亿元。项目分为都市娱乐与创意文化区、主题乐园区、会议旅游区、旅游小镇区、体育公园与主题会所及精品酒店等六大区域,包括亚洲最大规模室内外互通联动的水主题公园、可承办国际级论坛的会议半岛、极具特色的高档主题酒店以及商业街区等。项目将建成一个文化内含丰富、主题特色鲜明、配套设施先进、生态环境优美的都市休闲旅游度假目的地;打造全国领先、亚洲一流、世界水准的会议旅游中心;成为东丽湖旅游度假区最具特色和竞争力的核心。

恒大国际会议中心项目简介:

恒大国际会议中心项目位于东丽区东丽湖温泉度假旅游区西区,近邻华侨城项目,项目净用地面积共1305亩,建筑总面积约100万平方米,总投资约为人民币100亿元,总建设周期为四年。其中商业公建部分建筑面积17万平方米,投资不低于25亿元,建设内容包括超五星级标准酒店、国际会议中心、温泉中心及贵宾楼、设备先进的运动中心、饮食中心、商业中心、功能齐全的娱乐中心以及配套休闲度假居住区。

土地供应成交情况

20087月至20104月宁河及东丽湖区域内典型土地成交状况

土地编号

土地坐落

占地面积(亩)

建筑面积(万M2

土地用途

总成交价(万元)

楼面地价 (元/ M2

竞得人

津宁(挂)2008-01

宁河

6376.22

26000

商业、金融业

1050

403.8

天津茂川房地产开发有限公司

津宁(挂)2009-03

宁河

161929.3

398816.4

商业金融业、居住

38000

953

天津浩地集团有限公司

2009-6-25

宁河

176545.2

279500.9

商业金融业、居住

33000

1181

天津市长城房地产开发有限公司

2008-08-14

东丽湖

305548.1

356362.8

商业金融业、居住

71040

1993

天津滨海汇能投资股份有限公司

上表可以看出,该区域的土地价格在稳步上升,而且我们预计未来的上升空间巨大。

 

第四部分:项目总体定位

项目素质分析

• 优势

• 区域优势,东丽区地处津滨发展轴,在滨海新区发展的带动下经济发展迅速,为区内房地产市场提供了良好的发展环境;

• 政策优势,宗地位于宁河现代产业区内,该区在098月被被市政府认定为天津市市级示范工业园区,市政建设方面的大力投入提升片区投资价值,利于本案的开发;

• 交通优势,津芦公路、京津高速、津宁高速公路穿区而过。京津高速在东侧津岐公路延长线、西侧205国道分别留有出口,津宁高速在金钟河快速路2公里处留有出口。唐津高速公路、金钟快速路、津汉公路、津榆公路、津蓟高速延长线等公路环绕产业区。

• 规划优势,本案属于宁河现代产业区的生活配套工程,周边规划产业区对于项目有客源支撑;而规划的大型商业区,也能完善区域的配套设施,对提升本案居住环境、提高本案投资价值有一定帮助;

• 自然优势,距离本项目15公里的七里海是国务院批准的国家级天津古海岸与湿地自然保护区的重要组成区域,具有京津绿色肺叶之称,总面积95平方公里。为本项目提供了自然环境优势。

• 地块优势,本案土地平整,可以即时开发,节约开发成本;同时,本案地块方正,利于规划摆位。

• 产品优势,地块容积率为1.2,适宜打造市场接受度高的低密度舒适产品,提升项目品质。

• 发展优势,本案周边紧邻东丽湖休闲度假区,未来该区域能形成合力,区域汇聚能力和辐射能力将日渐增强。

• 劣势

• 生活配套不完善,尤其缺乏医疗、教育资源,如果不能解决会损失一部分市场。

• 本案属于现代产业区起步区,开发期面临周边都是农业用地的窘境。

• 宗地处于城市的郊县,成熟周期较长,前期市场认知度较低,开发可能面临一定市场压力。

• 机会

• 现代产业区的招商开发将使得产业聚集效应逐渐显现,更多的就业人口必将带给本区域更多的居住需求。

• 周边四大产业园区的持续发展引入大量高素质人口,带来一定的居住需求,为本案所在区域的房地产市场提供良好支撑。

• 海航集团把本案定位为航空产业基地的生活配套区,将直接带动集团内部的消化。

• 华侨城、恒大等高端项目的开发带动片区整体发展,加快片区由第二居所向第一居所转变的速度,扩大市场范围。

• 目前片区整体地价水平低于中心城区,但商品房价格涨幅与中心城区基本持平,土地增值幅度较大,适宜投资。

• 威胁

• 周边区域内目前有多个项目同时开发,且均为知名开发商运作、大型复合地产项目,未来区域内存在一定程度的市场竞争。

• 近期楼市政策频出,市场存在一定不确定性。

• 区域成熟周期长,存在一定市场风险。

 

结论:在该区域将迎来大发展的背景下,本项目也将获得较好的发展机遇。

 

市场定位

从目前本项目附近的东丽湖区域现有项目的销售情况来看,各类别墅及洋房的销售情况均较好,其辐射范围主要为天津市、北京市、塘沽、空港等地区。其中别墅多以投资及度假性质为主,洋房、高层等多以投资、自住客户居多。而从总体客户群来看,投资及周末休闲度假用房占据了较大的比重,自住的比例相对较小。

价格定位

根据以上分析,结合项目现状,并本着海航集团对干部员工的关怀和照顾,切实解决海航集团京津地区干部员工的住房问题,拟以成本价水平,在集团范围内开展内部销售。

客群定位

、周边区域人群:包括宁河、空港、东丽、汉沽等渴望有住房,但经济能力有限的人群。

2、具有旅游度假休闲需求的人群。注重生活品质和生活情趣,注重舒适环境,希望提升现有居住品质;渴望利用节假日远离城市,休闲度假、放松心情。

3、外地人具有办理天津户口需求的人群。

4、看重该区域的升值发展潜力,具有投资眼光的客群。

5、作为海航集团天津基地的配套生活服务社区。

本次融资简述

    本项目拟定融资8亿到10亿元人民币用于天津宁河项目开发建设,期限2年。目前项目四证已经齐全,融资主体股东大通建设集团开发一级资质,项目标的良好,集团自有资金投资超过30%,项目符合四三二标准。项目以地产抵押,抵押率不超过40%,海航集团为本项目融资提供无限连带责任担保。

 

 

 

 

 

 

 
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