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北京宝华里危旧房改造融资计划书
 时间:2013/10/14 9:39:51

北京中通房地产开发有限公司宝华里危旧房改造工程项目融资方案

 

一、 方案要点

1、 借款人:北京中通房地产开发有限公司

2、 借款金额:25-35亿元人民币

3、 借款期限:三年

4、 资金用途:土地一级整理,安置房建设

5、 还款来源:

(1) 一级整理完成后,土地上市招拍挂竞拍,政府通过竞拍的土地地价,偿还一级土地整理成本。

(2) 北京中通房地产开发有限公司完成一级开发后应得的总成本8%的利润。

(3) 同一控制人关联公司房地产销售收入,约20亿元

6、 保证条件:

(1) 股东张志利提供连带责任保证

(2) 抵押物:北京紫金长宁房地产开发有限责任公司开发的檀州家园项目;北京绿岛置业房地产开发有限公司开发项的亚澜湾别墅项目;北京与天津之间四星级涉外皇家园林度假村。

(3) 质押:北京中通房地产开发有限公司100%股权及实际控制人其他公司的股权。上市公司武夷花园30%股权。

(4) 监管:资金方可派出执行董事,参与决策、控制。


二、北京中通房地产开发有限公司宝华里危旧房改造项目基本情况介绍

1、项目位置:

项目位于东城区永外大街(南中轴路)东侧,南二环路与南三环路之间,距离南二环路约300米,距离南三环路约150米。项目四至:东至沙子口路,西至永定门外大街,南至木樨园北路,北至宝华里北街。

2、项目情况:

宝华里危改项目经市、区危保办批准,并由北京市政府储备土地和入市交易土地联席会讨论、决定,授权北京中通房地产开发有限公司作为主体,具体组织实施宝华里房改带危改工作。公司注册资本金71790万元。

项目总占地16.45公顷,其中建设用地11.13公顷,代征城市道路用地5.32公顷。范围内现有居民户籍数为2817户,承租及产权人(房本)为2258户,房屋3200余间,建设面积约72000平方米。其中公房平房为1538户,建筑面积约为35300平方米;简易楼房3栋计124户,建筑面积约为3370平方米;私产平房44户,建筑面积约为1400平方米;成套楼房9栋计552户,建筑面积约为32000平方米。非住宅单位14户23处房屋,建设面积约14000平方米。

项目用地内大部分现状房屋为五十年代末、六十年代初建设的平房区,居住密集、房屋年久失修,没有管道燃气、集中供暖等市政设施,居住环境质量低下。范围内没有央产、军产、宗教产等,没有挂牌古树,未发现文物。

3、项目规划:

项目规划总建筑面积845926平方米(含公建部分地下面积189158平方米),其中公建地上面积349800平方米,容积率5.5。回迁住宅地上166303平方米,地上140035平方米,容积率3.5。

4、项目进展:

宝华里危改项目于2008年1月9日正式启动拆迁工作,截止目前共拆居民1116户,其中公房平房869户,平房私房13户,简易楼69户,成套楼房165户,拆除房屋建筑面积约为31000平方米。完成总任务的49.4%。搬迁非住宅单位4个,完成总任务的28%。

其中回迁1053户,使用回迁房1399套;货币安置17户,二手房安置1户;异地安置45户,使用异地安置房源94套。

截止目前未拆居民1142户,剩余面积约为40000平方米。其中公房平房675户,建筑面积约为15100平方米,平房私房31户,建筑面积约为900平方米以;简易楼55户,建筑面积约为1500平方米;成套楼房381户,建筑面积约为22500平方米。未拆非住宅10户,建筑面积约为12400平方米。

5、安置房情况:

北京中通房地产开发有限公司积极寻找拆迁安置房源,目前选定通州区武夷花园项目,该项目建设用地规划许可证于20111031日取得,总用地规模380819.3平方米,其中建设用地面积285450.9平方米,建设规模约719148平方米,集团下属公司用收购股权的方式取得相应的建筑面积,收购武夷花园项目30%股权,折合房屋面积215744.4平方米,约2500套房,可将宝华里剩余被拆迁居民全部安置。

6、项目公司手续及取得的证件:

 

序号

内容

文号

审批机关

1

关于东城区宝华里房改带危改小区土地一级开发项目重新核准的批复

京发改[2010]1942号

北京市发展和改革委员会

2

政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要

京国土会[2005]3号

市国土局等部门

3

政府储备土地和入市交易土地联席会项目审义结果告知单

编号:(2005)025号

北京市土地整理储备中心

4

规划意见复函

2010规函复字0112号

北京市规划委员会

5

建设用地规划许可证

2010规(东)地整字0002号

北京市规划委员会东城分局

6

关于东城区宝华里危改小区土地一级开发建设项目用地预审意见

京国崇预[2010]013号

北京市国土资源局崇文分局

7

关于延长《有限公司申请使用崇文区宝华里国有土地使用权的批复

京政房地字[2005]114号

北京市人民政府

8

建设用地批准书

京国土用[批]字(2005)第114号

北京市国土资源局

9

关于延长《关于北京中通房地产开发有限公司申请使用崇文区宝华里国有土地使用权的批复》有效期的批复

京政房地字[2008]149号

北京市人民政府

10

关于宝华里危改小区建设项目环境影响报告书的批复

京环审[2005]1211号

北京市环境保护局

11

关于对崇文区宝华里危改项目的有关问题的回复意见

京住保[2009]12号

北京市住房保障工作领导小组办公室

12

关于崇文区宝华里危改项目纳入危改范围的意见

京住保[2010]22号

北京市住房保障工作领导小组办公室

13

房屋拆迁许可证

续京建崇拆许字[2007]第3号

北京市崇文区房屋管理局

 

 

 二、抵押物:

1、北京紫金长宁房地产开发有限责任公司开发项目:檀州家园

项目位于密云县核心位置,商品住宅类项目,项目未开发剩余土地、沿街商铺、在建工程全部抵押,评估价值约20-25亿元。以实时评估为准。

北京紫金长宁房地产开发有限公司于2001年成立,注册地点是密云县滨河工业开发区,注册资金19850万元人民币。 

北京紫金长宁房地产开发有限责任公司开发建设檀州家园项目,该项目总占地面积31.48公顷,总建筑面积为74.04万平方米,共分三期进行开发建设,一、二期建筑面积约19.65万平方米,沿街公建设有底商,包括回迁房,另外还有部分配套工程(幼儿园、学校、锅炉房等)。后期(三至十三期)规划建筑面积为54.39万平方米,共包括36栋居民住宅、5幢带底商住宅和公共配套建筑组成。

檀州家园项目于2001年开始启动,已完成了一、二期项目的全部开发建设,满足了该项目所涉及的所有回迁。后期项目情况:三期42794.12平方米(5幢)工程于2007年9月开始动工,于2008年9月份取得预售许可证并销售完毕。四、五期9.57万平方米(11幢)正在开发建设之中,已完成9幢楼及地下车库约6.26的主体工程,并已完成其中2幢楼2.28万平方米的销售。六期4.87万平方米(3幢)已全部封顶,2012年2月底取得销售证,正在销售之中,销售均价近9000元/平方米。七、八期6.48万平方米正在办理立项之中。九、十期10万平方米准备在近期内开始立项;

2、北京绿岛置业房地产开发有限公司开发项目:亚澜湾别墅

项目位于密云县核心位置,商品住宅类项目,项目剩余未开发土地、房屋建筑物全部抵押,评估价值为约18-23亿元。以实时评估为准。

北京绿岛置业房地产开发有限公司成立于2001年5月22日,注册资本为人民币13000万元。

亚澜湾项目位于密云县潮河、白河汇合口处,距东直门66公里。北至水源九厂巡线路,南至潮河界桩,西至潮河白河汇合处,东至新密顺路。

亚澜湾项目开发用地54万平方米(810亩),原为密云县绿岛公园,小区内有人工湖一座,水面面积8.7万平方米(130亩),湖上还有一大一小两座湖心岛,形成“两河夹一地,地中有湖”的地形。该项目以低密度住宅为主线,贯穿健康、环境、自然、体育锻炼和健身的理念,建筑形式以观湖公寓、独幢别墅、联排别墅、花园洋房及相关公共配套设施(会所等服务设施)组成。

该项目已完成35套别墅,22套联排,1幢观澜公寓(140套)及1幢办公楼,1幢接待楼和1幢配电锅炉房的建设,总建筑面积为3.18万平方米。剩余开发土地面积434840.85 平方米(652亩)。

3、四星级涉外天鹅湖度假村(位于天津和北京之间)

土地、房产全部抵押,评估价值约为10亿元。

离北京70公里,京津塘高速杨村出口,天鹅湖度假村占地面积1200亩,其中有600亩湖面。度假村一期于2000年1月开业,建筑面积5万多平米,包括酒店、20幢别墅、六座大型仿清四合院、水上别墅、康乐中心及会议中心等,客房总数达600余套。

天津市首家四星级大型园林式旅游度假涉外酒店,已成为天津武清区一个新的经济亮点,度假村二期于2003年12月开业,总建筑面积为24701.05平方米,包括客房427间以及度假村办公楼、会议室、洗衣房、热交换站、水泵房、配电所等。

三期建筑面积为56983.21平方米,包括客房489间、球类馆、洗浴中心、夜总会、餐厅、会议中心及医疗保健中心等。

 

 
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