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北京汽车制动泵厂地块报告(土地转让)
 时间:2011/4/12 11:15:23
 
 
北京汽车制动泵厂地块报告
一、    地块简介:
1、  地理位置:
北京汽车制动泵厂位于北京市丰台区三环以南700米,宋庄路西侧,距刘家窑地铁站500米,距宋家庄地铁站200米,地理位置优越,周边交通十分便利
2、        
 
2.地块基本情况:
(1)、地块面积及规划指标:
    目前该地块总面积为8710.84平方米,地上建筑物总面积为6575.5平方米,规划容积率为2.5,规划为住宅用地,可建建筑面积为21777.1平方米。但是在丰台区整体规划中,该地块尚有占地约3000平米为幼儿园用地。
(2)、权属情况及历史变更:
北京汽车制动泵厂因经营不善,于2008年6月12日进行破产拍卖,由北京天鸿宝威公司拍得其地上建筑物及土地使用权。目前,该地块土地使用权证已经办理于2009年9月15日办理到北京天鸿鸿程房地产有限公司名下,房屋产权证的变更工作正在办理过程中。预计2011年5月能办理结束。
二、    土地出让模式及报价:
根据北京天鸿宝威公司的初步构想,如果有买家提出明确的购买意向,则由宝威公司负责出面成立一家具有独立法人资格的全资子公司,由该子公司持有北京汽车制动泵厂的土地及地上物权属。并且由该子公司出面办理一切相关事宜。然后以公司股权转让的模式进行转让。以达到规避相关法律限制的目的,实现土地顺利转让。
目前宝威对该地块提出的整体收购价格(含土地使用权转让及地上物权属转让,包干价)为15000万元。

提出购买意向
宝威成立子公司,办理前期转让所需手续
签订转让协议书,成立共管账户,注入约定资金
公司股权收购完成,法人变更结束
资金划拨入帐,交易结束
因出现不可预见因素,交易终止。交易终止,共管资金退回原购买人
 

 

三、    项目成本及收益分析:
1)、方案一(住宅加幼儿园运营):
根据规划,该地块面积为8710.84平方米,3000平米为幼儿教育用地,容积率2.5,则细分可建面积为:
住宅:(8710.84-3000)*2.5=14277.1平方米
幼儿园:3000*2.5=7500平方米
土地总成本为15000万元,折合楼面地价为6888元/平方米。
A、开发成本分析:
    目
单价(元/m2
工程量(m2       
总价(万元)
备注
一、土地成本
6888
21777.1
15000
楼面地价
二、住宅开发成本
 
1、土建及装修
2500
14277.1
3569.3
简装
2、小市政及绿化配套
200
14277.1
285.54
 
3、前期手续费
100
14277.1
142.77
 
4、不可预见费
 
14277.1
200
1、2、3项之和的5%
5、住宅成本合计
 
 
4197.61
1、2、3、4项之和
三、幼儿园开发成本
 
1、土建及装修
3000
7500
2250
精装
2、前期手续费
120
7500
90
 
3、不可预见费
 
7500
234
1、2项之和的10%
4、幼儿园成本合计
 
 
2574
1、2、3项之和
四、开发成本总计
 
 
21771.61
一、二、三项之和
此表计算资金按照全部自有资金计算,不考虑贷款利息及汇兑净损失,建设周期内按静态计算,不考虑资金的时间价值。
B、项目收益分析:
编号
项  目
单价(元/m2
总量(m2       
总价(万元)
备注
一、
住宅销售
30000
14277
42831
 
二、
幼儿园收益
 
1、
可招收幼儿
1079名(北京市96版幼儿办学条件,幼儿使用面积标准6.95m2/人)
2、
开办费
2000元/人
1079人
—215.8
支出
3、
月毛收益
3000元/人
1079人
323.7
 
4、
月净收益
2000元/人
1079人
215.8
成本1000元/人
5、
年净收益
2158000元/月
10月
2158
寒暑假按2月计算
6、
运营周期内收益
2158万元/年
20年
43160
运营周期20年
此表计算资金按照全部自有资金计算,不考虑贷款利息及汇兑净损失,建设周期内按静态计算,不考虑资金的时间价值。
根据项目收益分析表可以得出,在住宅开发部分,房屋销售总收入为42831万元,其收益对项目整体支出21771.61不但已经实现了盈利,并且盈利率高达196.73%(含税)。
在幼儿园部分,除却开办费用需再投入215.8万元以外,如按照第二月实现正常运转,即可收回开办成本部分,且在整个运营期内可以收入42160万元,如可以到货币贬值及CPI上涨因素,按照年提价10%计算,则运营期内动态总收益为:123600.0544万元。
2)、方案二(纯住宅开发)
如取得该土地后实现规划变更,将幼儿园规划变为住宅或工业用地,则该地块可建成住宅21777.1平方米。
成本收益分析表
项    目
单价(元/m2
工程量(m2       
总价(万元)
备注
一、土地成本
6888
21777.1
15000
楼面地价
二、住宅开发成本
 
1、土建及装修
2500
21777.1
5444.275
简装
2、小市政及绿化配套
200
21777.1
435.542
 
3、前期手续费
100
21777.1
217.771
 
4、不可预见费
 
21777.1
304.88
1、2、3项之和的5%
三、住宅开发成本合计
 
 
21402.4674
以上各项之和
四、预计销售收入
30000
21777.1
65331.3
 
五、盈利(含税)
 
 
43928.83
 
六、利润率(含税)
 
 
205.25%
 
此表计算资金按照全部自有资金计算,不考虑贷款利息及汇兑净损失,建设周期内按静态计算,不考虑资金的时间价值。
 
四、    需要重视的问题:
在“北京汽车制动泵厂”地块交易中,有如下几点需要交易方重视并提前予以考虑:
(1)规划问题:
本地块目前在《国有土地证》办理中,是按照工业用地办理的,(可以直接建设用于大产全属项目:如,办公、公寓出租、医院、酒店、学校、健身浴池等)虽然丰台区规划委员会对于该地块的整体规划已经出台(见附图),该地块(0511-077、0511-069)已经被规划为住宅用地及幼儿教育用地,但是买家如取得该地块,仍然需要买地方自行办理规划变更手续,原土地方只按照土地现状出售该地块,如规划手续办理结束再行出售,则楼面地价将不可能是目前的6888元/平方米。届时的楼面地价将会突破1.2万。另外,原土地方曾经与北京市丰台区政府就该地块接触过,区政府曾经承诺可以出红头文件,将地块中的幼教用地移除,如该地块顺利成交,原土地方可以协助办理幼教用地移除手续,直至拿到移除规划的红头文件。

(2)、土地出让金:
目前的土地报价中,是土地现状的包干总价,如买地方取得该地块,不做任何变更,就不存在补交土地出让金的问题,如果买地方取得该地块,需要做变更,按照规定,则需要向相关部门补交土地出让金,根据北京市土地出让金的计算规则:
    按照北京市基准地价级别规定,该地块属于六级,则基准地价为
190—430元/平方米。在测算中按照取中原则,需补交的土地出让金按照310元/平方米记取,则需补交的土地出让金为:
土地出让金=310元/平方米x21777平方米=675.08万元。
(3)税收问题:
    由于此次交易是按照公司股权收购的形式,买地方并不要缴纳税费,而卖地方根据企业转让收益情况,需要缴纳企业所得税。
   
 
 
 
 
 
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